Ratgeber Bewertung · Lesezeit ca. 7 Min.
Marktwert einer Immobilie: Wie viel ist dein Haus wert?
Was den Wert bestimmt, wie die drei Verfahren rechnen und welcher Weg zu deiner Situation passt.
- Verkehrswert nach § 194 BauGB erklärt
- Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren
- Online-Rechner, Makler oder Gutachter
Wie ermittelst du den Marktwert deiner Immobilie?
Der Marktwert einer Immobilie ergibt sich aus Lage, Zustand, Größe, Baujahr und der Nachfrage vor Ort. Berechnet wird er mit einem von drei Verfahren: Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren. Ein Online-Rechner liefert eine grobe Orientierung, den realistischen Wert bestimmt erst ein Blick auf das Objekt und auf echte Vergleichsverkäufe in der Region.
Für einen Verkauf reicht in den meisten Fällen eine fundierte Maklerbewertung. Ein förmliches Gutachten brauchst du vor allem für Gericht, Finanzamt oder strittige Erbfälle.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert ist der Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. So definiert ihn § 194 Baugesetzbuch, und das Gesetz setzt Verkehrswert und Marktwert ausdrücklich gleich.
„Ungewöhnliche Verhältnisse" sind zum Beispiel ein Notverkauf oder ein Freundschaftspreis unter Verwandten. Der Verkehrswert blendet solche Umstände aus. Der tatsächliche Verkaufspreis kann deshalb darüber oder darunter liegen, je nachdem, wie gut Vermarktung und Verhandlung laufen.
Welche Faktoren bestimmen den Wert?
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Was ist das?
Grundrisse, Baugenehmigung und ein Blick ins Baulastenverzeichnis zeigen, was genehmigt ist und welche Verpflichtungen auf dem Grundstück liegen. Die Unterlagen liegen beim Bauamt der Stadt oder des Landkreises. -
Was ist das?
Steht ein Gebäude in der Denkmalliste, sind Umbauten und energetische Maßnahmen genehmigungspflichtig — das gehört ins Inserat und in jedes Käufergespräch. Auskunft gibt die Untere Denkmalschutzbehörde deiner Stadt oder deines Landkreises.
Welche drei Bewertungsverfahren gibt es?
Es gibt drei anerkannte Verfahren. Welches passt, hängt von der Art der Immobilie ab.
| Verfahren | Typisch für | Grundlage |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Bauland | tatsächliche Verkaufspreise vergleichbarer Objekte |
| Sachwertverfahren | selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser | Bodenwert plus Herstellungswert des Gebäudes minus Alterswertminderung, angepasst an den Markt |
| Ertragswertverfahren | vermietete Wohnungen, Mehrfamilienhäuser | nachhaltig erzielbare Miete, Bewirtschaftungskosten und Zinssatz |
Die Daten dafür liefern die Gutachterausschüsse, etwa Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen. Deren Aufgaben regelt § 193 BauGB. Für eine vermietete Wohnung ist meist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Worauf es beim Verkauf mit Mietern ankommt, liest du hier: Vermietete Wohnung verkaufen →
Wer sollte den Wert für dich ermitteln?
Die Wahl des Verfahrens ist nur die halbe Antwort. Genauso wichtig ist, wer damit rechnet: ein Online-Rechner, ein Makler oder ein Gutachter kommen je nach Anlass zu einem anderen Ergebnis.
Was unterscheidet die drei Wege?
Aufwand, Genauigkeit und Kosten fallen sehr unterschiedlich aus. Die folgende Übersicht zeigt, welcher Weg zu welchem Anlass passt.
Online-Rechner, Makler oder Gutachter: Was passt zu dir?
Welcher Weg sinnvoll ist, hängt davon ab, wofür du den Wert brauchst.
| Online-Rechner | Maklerbewertung | Verkehrswertgutachten | |
|---|---|---|---|
| Grundlage | Postleitzahl, Fläche, Baujahr | Besichtigung, Unterlagen, regionale Vergleichsverkäufe | ausführliche Analyse nach Immobilienwertermittlungsverordnung |
| Genauigkeit | grobe Spanne | realistische Marktpreisspanne | gerichtsfest begründeter Wert |
| Kosten | kostenlos | bei uns kostenlos und unverbindlich | kostenpflichtig, Honorar nach Aufwand |
| Passend für | erste Orientierung | Verkaufsentscheidung und Angebotspreis | Gericht, Finanzamt, strittige Erbauseinandersetzung |
Ein Online-Rechner sieht weder die neue Heizung noch den Sanierungsbedarf im Bad oder den Südgarten. Genau diese Punkte machen oft den Unterschied. Zu hohe Rechnerwerte führen außerdem leicht zu einem zu hohen Angebotspreis, und eine Immobilie, die lange am Markt steht, verliert an Verhandlungsspielraum.
Wie bereitest du die Bewertung vor?
Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer die Bewertung. Wichtig sind vor allem Grundriss und Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug, Energieausweis und eine Liste der Modernisierungen mit Jahreszahlen.
Bei Wohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Erhaltungsrücklage dazu, bei vermieteten Objekten Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung. Die vollständige Liste findest du in unserer Checkliste: Unterlagen Hausverkauf →
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Hinweis: Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen. Eine Maklerbewertung ist kein Verkehrswertgutachten im Sinne einer gerichtlichen oder steuerlichen Wertermittlung.
Häufige Fragen zum Marktwert einer Immobilie
Was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert?
Es gibt keinen. § 194 BauGB definiert den Verkehrswert und nennt den Marktwert in Klammern als gleichbedeutenden Begriff. Der Kaufpreis ist dagegen das, was am Ende tatsächlich bezahlt wird.
Was kostet eine professionelle Bewertung?
Bei uns nichts, die Bewertung ist kostenlos und unverbindlich. Ein förmliches Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ist etwas anderes und kostenpflichtig.
Wie genau ist eine Maklerbewertung?
Eine Maklerbewertung liefert eine realistische Marktpreisspanne, keinen exakten Betrag. Den endgültigen Preis bestimmt der Markt, eine gute Bewertung trifft die Spanne aber in der Regel gut.
Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten?
Vor allem, wenn ein Gericht oder das Finanzamt den Wert verlangt, etwa bei Scheidung, Erbschaftsteuer oder Streit unter Erben. Für einen normalen Verkauf reicht meist eine Maklerbewertung.
Wie oft sollte ich den Wert neu ermitteln lassen?
Vor jedem Verkauf und immer dann, wenn sich etwas Grundlegendes ändert, etwa nach einer Sanierung, einem Erbfall, einer Scheidung oder deutlichen Marktbewegungen.
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