Ratgeber Kosten · Lesezeit ca. 6 Min.
Maklerprovision und Kosten beim Hausverkauf: Wer zahlt was?
Provision, Notar, Grundbuch, Energieausweis: alle Posten für Verkäufer in Bayern auf einen Blick.
- Maklerprovision nach § 656c BGB erklärt
- Notarkosten: wer was trägt
- Kostentabelle und Beispielrechnung
Was kostet dich der Hausverkauf als Verkäufer?
Als Verkäufer zahlst du in Bayern üblicherweise die Hälfte der Maklerprovision, meist 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Dazu kommen der Energieausweis und gegebenenfalls die Löschung deiner Grundschuld. Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer für den Kauf trägt in der Regel der Käufer.
Bei einem Verkaufspreis von 400.000 € landen die typischen Verkäuferkosten damit bei rund 15.000 €, ohne Vorfälligkeitsentschädigung und Steuern. Die Beispielrechnung weiter unten zeigt, wie sich das zusammensetzt.
Welche Kosten fallen beim Hausverkauf an?
Die meisten Kosten beim Hausverkauf hängen am Kaufpreis. Die Tabelle zeigt, wer welchen Posten üblicherweise trägt und in welcher Größenordnung er liegt.
| Posten | Wer zahlt? | Größenordnung |
|---|---|---|
| Maklerprovision | Verkäufer und Käufer, bei Wohnung/EFH hälftig | üblich je 3,57 % inkl. MwSt. |
| Notar (Kaufvertrag, Vollzug) und Grundbuch (Eigentumsumschreibung, Vormerkung) | in der Regel Käufer | zusammen ca. 1,5–2 % des Kaufpreises |
| Grunderwerbsteuer Bayern | Käufer | 3,5 % des Kaufpreises |
| Löschung der Grundschuld (Notar + Grundbuch) | Verkäufer | meist einige hundert Euro |
| Energieausweis | Verkäufer | ca. 100–500 € |
| Unterlagen (Grundbuchauszug, Flurkarte, Pläne) | Verkäufer | meist unter 300 € |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Verkäufer, wenn ein Kredit vorzeitig abgelöst wird | individuell, oft vierstellig |
| Spekulationssteuer | Verkäufer, nur im Einzelfall | abhängig vom Gewinn |
Alle Werte sind Richtwerte. Notar- und Grundbuchgebühren sind gesetzlich festgelegt und steigen mit dem Kaufpreis.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision. Seit dem 23. Dezember 2020 schreibt § 656c BGB vor: Arbeitet der Makler für beide Seiten, darf er von beiden nur gleich hohe Beträge verlangen.
Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, kann er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben. Das regelt § 656d BGB. Der Käufer zahlt dann erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bezahlt hat.
Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke ohne Haus oder Gewerbeobjekte gilt diese Teilungspflicht nicht. Dort ist die Aufteilung frei verhandelbar.
Wie hoch ist die Maklerprovision für Verkäufer in Bayern?
Üblich sind in Bayern 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer je Seite, also 3 % netto für den Verkäufer und 3 % netto für den Käufer. Einen gesetzlich festen Satz gibt es nicht; die Höhe wird im Maklervertrag vereinbart, der in Textform geschlossen werden muss.
Fällig wird die Provision erst mit dem notariellen Kaufvertrag, also nur im Erfolgsfall. Vorabgebühren für Bewertung oder Inserate sind unüblich. Bei uns sind Bewertung und Vermarktung in der Provision enthalten, vorher entstehen dir keine Kosten. Wie wir einen Verkauf begleiten, steht hier: Immobilie verkaufen →
Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf?
Die Notarkosten für den Kaufvertrag trägt in der Regel der Käufer, ebenso die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch. Das entspricht der gesetzlichen Grundregel in § 448 Abs. 2 BGB und steht meist auch ausdrücklich im Kaufvertrag.
Als Verkäufer zahlst du Notar und Grundbuchamt nur für das, was dich betrifft. Das ist vor allem die Löschung einer Grundschuld, die noch für deinen alten Kredit eingetragen ist. Dafür brauchst du die Löschungsbewilligung deiner Bank. Die Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind nicht verhandelbar.
Beispielrechnung: Hausverkauf für 400.000 €
Angenommen, du verkaufst ein Einfamilienhaus in Bayern für 400.000 € und hast eine alte Grundschuld eingetragen, der Kredit ist bereits getilgt.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Maklerprovision Verkäuferanteil (3,57 % von 400.000 €) | 14.280 € |
| Energieausweis (Bedarfsausweis) | ca. 400 € |
| Unterlagen und Löschung der Grundschuld | ca. 400 € |
| Summe Verkäuferkosten | rund 15.080 € |
Das sind knapp 3,8 % des Verkaufspreises. Nicht enthalten sind eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und Steuern. Welche Pflichten beim Energieausweis gelten, erklärt dieser Ratgeber: Energieausweis beim Verkauf →
Wo lohnt sich Sparen beim Hausverkauf?
Sparen lohnt sich vor allem bei teuren Renovierungen kurz vor dem Verkauf. Käufer planen ohnehin nach eigenem Geschmack, und frische Farbe oder ein neuer Boden bringen selten mehr ein, als sie kosten.
Der naheliegende Gedanke ist der Verkauf ohne Makler. Rechnerisch sparst du die Provision. Dafür übernimmst du Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Verhandlung selbst. Wer den Preis zu niedrig ansetzt oder in der Verhandlung nachgibt, verliert schnell mehr, als die Provision gekostet hätte. Eine realistische Bewertung ist deshalb der erste Schritt. Immobilienbewertung →
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Verbindliche Auskunft zu Notarkosten gibt dir dein Notar.
Häufige Fragen zu Maklerprovision und Kosten
Wer zahlt den Makler beim Hausverkauf?
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Privatkäufer zahlen Verkäufer und Käufer in der Regel je die Hälfte. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer nie mehr zahlen als der Verkäufer (§ 656c und § 656d BGB).
Wann wird die Maklerprovision fällig?
Erst mit dem wirksamen notariellen Kaufvertrag. Vorher entstehen dir bei uns keine Kosten, Bewertung und Vermarktung sind inklusive.
Was kostet der Notar beim Hausverkauf?
Notar und Grundbuch zusammen ca. 1,5–2 % des Kaufpreises. Beides zahlt in der Regel der Käufer. Der Verkäufer trägt nur die Löschung eigener Grundschulden.
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Ja. Es gibt keinen gesetzlich festen Satz, 3,57 % je Seite sind in Bayern nur üblich. Entscheidend ist, welche Leistung du für die Provision bekommst.
Kann ich die Maklerkosten von der Steuer absetzen?
Beim Verkauf einer selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht. Bei einem steuerpflichtigen Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist mindern die Verkaufskosten aber den Gewinn.
Brauche ich wirklich einen Energieausweis?
Ja, er ist beim Verkauf Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Fehlt er, droht ein Bußgeld.
Was bleibt bei deinem Verkauf übrig?
Wir bewerten deine Immobilie kostenlos und rechnen dir durch, mit welchen Kosten du rechnen musst. Antwort innerhalb eines Werktages.
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