Käufergruppe
Meist kaufen Kapitalanleger, und die rechnen mit Rendite, das verändert Exposé und Argumentation.
Verkauf mit bestehendem Mietverhältnis
Vermietete Wohnung verkaufen, fair für dich und deinen Mieter
Andere Käufer, andere Preislogik, eigene Spielregeln. Wir kennen sie und führen dich sicher hindurch.
- Ehrliche Einschätzung: Verkauf mit oder ohne Mieter?
- Zugang zu Kapitalanlegern, nicht nur zu Selbstnutzern.
- Rechtssicherer Ablauf und fairer Umgang mit deinem Mieter.
Wenn die Kapitalanlage mehr Arbeit macht als Rendite
Viele private Vermieter sind in die Rolle hineingerutscht. Oft war es eine geerbte Wohnung oder eine alte Kapitalanlage. Heute kommen Nebenkostenabrechnung, Eigentümerversammlung und Reparaturen dazu.
Unterm Strich bleibt oft weniger Rendite als gedacht. Der Verkauf ist dann eine legitime Option. Er läuft nur anders als der Verkauf einer leeren Wohnung, und genau das übersehen viele.
Was gilt beim Verkauf einer vermieteten Immobilie?
Der Mietvertrag bleibt bestehen, der Käufer tritt mit allen Rechten und Pflichten an deine Stelle. Dieser Grundsatz heißt „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB).
Preis
Bei vermieteten Objekten zählt vor allem der Mietertrag. Eine niedrige Altmiete drückt den Preis, ein zuverlässiger Langzeitmieter stärkt ihn.
Kaution
Die Kaution geht auf den Käufer über (§ 566a BGB). Bekommt der Mieter sie später vom Käufer nicht zurück, haftest du weiter. Wir sorgen dafür, dass sie sauber übergeben wird.
Besichtigungen
Dein Mieter muss sie in angemessenem Umfang und nach Ankündigung ermöglichen. Ein fairer Umgang zahlt sich auch wirtschaftlich aus.
Haus verkaufen mit Mieter: Was ist anders?
- 01
Auch beim Haus mit Mieter übernimmt der Käufer den Mietvertrag unverändert. Neben Kapitalanlegern interessieren sich hier oft Käufer, die später selbst einziehen möchten.
- 02
Der neue Eigentümer kann erst kündigen, wenn er im Grundbuch steht. Er braucht dafür einen gesetzlichen Grund wie Eigenbedarf (§ 573 BGB) und muss die Kündigungsfristen einhalten. Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters umgewandelt, gilt für Eigenbedarf eine Sperrfrist von drei Jahren (§ 577a BGB). In Bayern ist sie per Verordnung in bestimmten Gemeinden länger. Das sollten Käufer wissen, bevor sie kalkulieren.
- 03
Wir stellen es im Exposé klar dar, damit es später keine Enttäuschungen gibt.
Einordnung
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nur in einem bestimmten Fall: wenn die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und nun zum ersten Mal verkauft wird (§ 577 BGB). Beim Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des eigenen Haushalts gilt es nicht.
Besteht das Vorkaufsrecht, kann der Mieter nach Mitteilung des Kaufvertrags innerhalb von zwei Monaten zu denselben Bedingungen eintreten. Ob es für deine Wohnung gilt, prüfen wir vorab anhand von Grundbuch und Teilungserklärung.
Verkaufen oder doch besser weitervermieten?
Bevor wir über einen Verkauf sprechen, rechnen wir beide Wege durch. Was bringt die Wohnung heute an Rendite, was würde ein Verkauf einbringen, und welche Miete wäre bei einer Neuvermietung realistisch?
Manchmal ist das Ergebnis: behalten und die Vermietung neu aufstellen. Wenn das für dich besser ist, sagen wir das auch, und helfen dir bei der Vermietung. Vermietung →
So läuft der Verkauf deiner vermieteten Wohnung
- Zahlen auf den TischMietvertrag, Miethöhe, Nebenkosten, Rücklagen und Protokolle der Eigentümerversammlung sichten.
- Bewertung nach ErtragWir bewerten die Wohnung so, wie Kapitalanleger rechnen, und zeigen dir, was realistisch ist.
- Gezielte VermarktungÜber Portale, unser Netzwerk und Online-Kampagnen, die genau diese Käufergruppe ansprechen.
- Fairer Umgang mit dem MieterWir informieren rechtzeitig, bündeln Besichtigungen und halten die Belastung klein.
- Abwicklung bis zum NotarÜbergabe von Mietvertrag, Kaution und Unterlagen an den Käufer, sauber dokumentiert.
Häufige Fragen zum Verkauf mit Mieter
Muss ich meinem Mieter kündigen, um zu verkaufen?
Nein. Ein zuverlässiger Mieter ist für Kapitalanleger sogar ein Pluspunkt. Der Kaufvertrag ändert nichts am Mietverhältnis, der Käufer tritt an deine Stelle.
Bekomme ich für eine vermietete Wohnung weniger Geld?
Häufig ja, verglichen mit dem Verkauf an Selbstnutzer. Wie groß der Abstand ist, hängt vor allem an der Miethöhe. Bei marktgerechter Miete ist der Unterschied oft kleiner als befürchtet.
Fällt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Steuer an?
Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn in der Regel steuerpflichtig, weil du nicht selbst darin gewohnt hast (§ 23 EStG). Für den Einzelfall empfehlen wir eine Steuerberatung. Spekulationssteuer Immobilien →
Muss mein Mieter Besichtigungen zulassen?
In angemessenem Umfang und mit Vorankündigung ja. Wir stimmen Termine frühzeitig ab und bündeln sie, das ist fairer und spart allen Zeit.
Was passiert mit der Kaution?
Die Kaution geht mit dem Eigentum auf den Käufer über. Wir sorgen dafür, dass Kaution, Nebenkostenstände und Unterlagen vollständig übergeben werden.
Kann ich die Wohnung auch leer verkaufen?
Nur wenn das Mietverhältnis ohnehin endet, etwa weil dein Mieter auszieht. Ob sich das Warten lohnt, rechnen wir mit dir durch.
Lass uns durchrechnen, was für dich sinnvoll ist
Kostenlos und unverbindlich. Du erfährst, was deine vermietete Wohnung wert ist und ob Verkauf oder Weitervermietung besser passt. Antwort innerhalb eines Werktages.
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