Ratgeber Verkauf · Lesezeit ca. 6 Min.
Welche Unterlagen brauchst du für den Hausverkauf?
Alle Dokumente für Haus und Wohnung, mit Bezugsquelle in Bamberg und Checkliste zum Abhaken.
- Pflichtunterlagen und sinnvolle Extras
- Wo du jedes Dokument bekommst
- Zusatzunterlagen für Wohnung, Vermietung, Erbe
Welche Unterlagen sind für den Hausverkauf nötig?
Für den Hausverkauf brauchst du mindestens einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, einen gültigen Energieausweis, Baupläne mit Wohnflächenberechnung und Nachweise über Modernisierungen. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Wirtschaftsplan dazu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge.
Käufer und ihre Banken prüfen diese Unterlagen vor der Finanzierungszusage, der Notar braucht einen Teil davon für den Kaufvertrag. Wer früh alles beisammen hat, verkauft ohne Verzögerung. Die Tabelle zeigt, wo du jedes Dokument bekommst.
Wo bekommst du welche Unterlagen?
Die meisten Unterlagen stellen Ämter in Bamberg aus, einige hast du selbst oder bekommst sie vom Verwalter.
| Unterlage | Wofür | Wo erhältlich |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug (aktuell) | Eigentum, Rechte, Belastungen | Grundbuchamt beim Amtsgericht Bamberg (für Objekte im Amtsgerichtsbezirk), alternativ über den Notar |
| Flurkarte (Auszug aus dem Liegenschaftskataster) | Lage und Grenzen des Grundstücks | Vermessungsamt, in Bayern das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (ADBV) Bamberg |
| Energieausweis | gesetzliche Pflicht beim Verkauf | Energieberater, Architekt, Schornsteinfeger oder andere ausstellungsberechtigte Person |
| Baupläne, Baugenehmigung, Baubeschreibung | Grundriss, Bauweise, Legalität von Anbauten | eigene Unterlagen, sonst Bauaktenarchiv der Stadt Bamberg oder des Landratsamts Bamberg |
| Wohnflächenberechnung | Grundlage für Preis und Exposé | Bauakte, sonst neue Berechnung durch Architekt oder Sachverständigen |
| Nachweise Modernisierungen | Wert und Zustand belegen | eigene Rechnungen, Handwerkerbelege, Garantien |
| Grundsteuerbescheid | laufende Kosten für Käufer | eigene Unterlagen, sonst Steueramt der Gemeinde |
| Erschließungsbescheinigung | offene Anliegerbeiträge ausschließen | Gemeinde bzw. Stadt Bamberg |
| Teilungserklärung mit Aufteilungsplan (ETW) | Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte | Verwalter oder Grundakte beim Grundbuchamt |
| Protokolle Eigentümerversammlungen, Beschluss-Sammlung (ETW) | geplante Sanierungen, Sonderumlagen | Verwalter |
| Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Erhaltungsrücklage (ETW) | Hausgeld und Rücklagen | Verwalter |
| Mietverträge, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnung | bei vermieteten Objekten | eigene Unterlagen |
| Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll | Nachweis der Erbfolge | Nachlassgericht beim Amtsgericht |
| Löschungsbewilligung der Bank | Löschung alter Grundschulden | finanzierende Bank |
In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Rechte wie Wegerechte oder Leitungsrechte stehen deshalb im Grundbuch, in Abteilung II.
Wer darf den Grundbuchauszug anfordern?
Einen Grundbuchauszug bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweist, als Eigentümer also du selbst. Das regelt § 12 der Grundbuchordnung.
Du beantragst ihn beim zuständigen Grundbuchamt, für Bamberg beim Amtsgericht Bamberg, oder über einen Notar. Für die Käufer-Bank sollte er nicht älter als etwa drei Monate sein. Erben brauchen vorher den Nachweis der Erbfolge, also einen Erbschein nach § 2353 BGB oder ein notarielles Testament.
Welche Unterlagen brauchst du zusätzlich bei einer Eigentumswohnung?
Bei einer Eigentumswohnung brauchst du zusätzlich die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung. Käufer lesen daraus, ob Sanierungen oder Sonderumlagen anstehen und wie hoch die Erhaltungsrücklage ist.
Diese Papiere bekommst du von der Hausverwaltung. Plane dafür etwas Zeit ein, manche Verwalter brauchen ein bis zwei Wochen. Bei vermieteten Wohnungen gehören Mietvertrag, die letzte Nebenkostenabrechnung und alle Mieterhöhungen dazu.
Checkliste: Haus verkaufen, Unterlagen zum Abhaken
Mit diesen Unterlagen lässt sich auch der Wert deiner Immobilie genauer bestimmen. Immobilienbewertung →
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Was ist das?
Der amtliche Auszug aus dem Grundbuch zeigt Eigentümer, Lasten und Rechte an deinem Objekt. Er wird beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts beantragt; anfordern darf ihn, wer ein berechtigtes Interesse nachweist — als Eigentümer also du selbst. -
Was ist das?
Die Flurkarte, amtlich Liegenschaftskarte, zeigt den Zuschnitt des Grundstücks und die Lage der Gebäude. Sie kommt vom Vermessungsamt beziehungsweise vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung. -
Energieausweis beim Verkauf
Was ist das?
Der Energieausweis ist nach dem Gebäudeenergiegesetz schon für das Inserat Pflicht: die wichtigsten Kennwerte müssen in der Anzeige stehen. Ausgestellt wird er von dafür zugelassenen Fachleuten, er gilt zehn Jahre. -
Was ist das?
Grundrisse, Baugenehmigung und ein Blick ins Baulastenverzeichnis zeigen, was genehmigt ist und welche Verpflichtungen auf dem Grundstück liegen. Die Unterlagen liegen beim Bauamt der Stadt oder des Landkreises. -
Was ist das?
Die Gebäudeversicherung geht mit dem Verkauf auf den Käufer über. Police und letzte Beitragsrechnung gehören deshalb zu den Unterlagen. -
Was ist das?
Die Teilungserklärung legt fest, welcher Teil des Hauses dir allein gehört und was allen gemeinsam gehört. Sie liegt beim Grundbuchamt und in der Regel auch bei der Hausverwaltung. -
Was ist das?
Bei einer vermieteten Einheit gehören Mietvertrag, aktuelle Miethöhe, Nebenkostenabrechnungen und offene Forderungen dazu. Sie bestimmen den Ertrag und damit den Preis, den ein Kapitalanleger rechnen kann. -
Was ist das?
Läuft noch ein Darlehen auf dem Objekt, klärt die Bank, zu welchem Termin es abgelöst werden kann und ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Beides beeinflusst deinen Zeitplan und den Betrag, der am Ende übrig bleibt.
Musst du alle Unterlagen selbst besorgen?
Nein. Wenn wir deine Immobilie verkaufen, fordern wir fehlende Unterlagen mit deiner Vollmacht bei Grundbuchamt, Vermessungsamt, Bauamt oder Verwalter an. Du gibst uns, was du zu Hause hast, den Rest organisieren wir.
So liegen Exposé und Unterlagen vor der ersten Besichtigung vollständig vor. Wie der Verkauf mit uns abläuft, erfährst du hier: Immobilie verkaufen →
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen. Welche Unterlagen der Notar für deinen Kaufvertrag genau braucht, klärt er im Vorgespräch.
Häufige Fragen zu Unterlagen beim Hausverkauf
Welche Unterlagen braucht der Notar beim Hausverkauf?
Der Notar braucht vor allem Personalien, Grundbuchdaten, den vereinbarten Kaufpreis und Angaben zu Belastungen. Den Grundbuchauszug kann er selbst abrufen. Bei Erben kommt der Nachweis der Erbfolge dazu.
Wie alt darf der Grundbuchauszug sein?
Es gibt keine gesetzliche Frist. Banken und Käufer erwarten meist einen Auszug, der nicht älter als drei Monate ist.
Was tun, wenn die Baupläne fehlen?
Bei der Bauaufsichtsbehörde nachfragen, in Bamberg also bei der Stadt oder beim Landratsamt. Dort liegt in der Regel die Bauakte mit Plänen und Genehmigung. Fehlt auch diese, kann ein Architekt ein neues Aufmaß erstellen.
Brauche ich für eine Eigentumswohnung andere Unterlagen als für ein Haus?
Ja, zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Diese Unterlagen bekommst du von der Hausverwaltung.
Was kosten die Unterlagen?
Ein einfacher Grundbuchauszug kostet 10 €, ein beglaubigter 20 €. Auch die Flurkarte kostet nur eine geringe Gebühr. Teurer sind der Energieausweis und eine neue Wohnflächenberechnung, falls keine vorhanden ist.
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