Ratgeber Unterlagen · Lesezeit ca. 6 Min.
Energieausweis beim Verkauf: Wann ist er Pflicht?
Vorlagepflicht, Pflichtangaben in der Anzeige, Ausnahmen und der Weg zum Ausweis, kurz erklärt.
- Pflichten nach GModG (früher GEG) § 80 und § 87
- Verbrauchs- oder Bedarfsausweis
- So beantragst du den Energieausweis
Ist ein Energieausweis beim Verkauf Pflicht?
Ja. Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, muss Kaufinteressenten nach § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG) einen gültigen Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Liegt der Ausweis beim Inserieren schon vor, muss auch die Immobilienanzeige die wichtigsten Kennwerte daraus enthalten.
Ausgenommen sind vor allem Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude. Wer die Pflicht verletzt, riskiert nach § 108 GModG ein Bußgeld von bis zu 10.000 €. Der Ausweis ist zehn Jahre gültig.
Was musst du als Verkäufer konkret tun?
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Was ist das?
Der Energieausweis ist nach dem Gebäudeenergiegesetz schon für das Inserat Pflicht: die wichtigsten Kennwerte müssen in der Anzeige stehen. Ausgestellt wird er von dafür zugelassenen Fachleuten, er gilt zehn Jahre. -
Was ist das?
Ein ungefährer Wunschtermin reicht. Er entscheidet mit darüber, welche Käufergruppe zu deinem Objekt passt, denn Finanzierung und Kündigungsfristen der Interessenten müssen dazu passen.
Was muss in der Immobilienanzeige stehen?
Wird eine Immobilie in einer kommerziellen Anzeige angeboten, etwa auf einem Portal oder in der Zeitung, muss die Anzeige Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten. Voraussetzung ist, dass der Ausweis beim Schalten der Anzeige schon vorliegt, und genau deshalb solltest du ihn vorher besorgen. Das schreibt § 87 GModG vor.
Bei Wohngebäuden sind das:
- die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
- der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh pro Quadratmeter und Jahr
- der wesentliche Energieträger der Heizung
- das Baujahr des Gebäudes
- die im Ausweis genannte Energieeffizienzklasse
Wenn wir deine Immobilie vermarkten, stehen diese Angaben in jedem Inserat. Wie wir einen Verkauf vorbereiten, liest du hier: Immobilie verkaufen →
Welche Ausnahmen gibt es?
Ausgenommen von der Vorlagepflicht sind vor allem Baudenkmäler und kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche. Die Ausnahmen stehen in § 79 GModG.
Nicht ausgenommen sind dagegen ältere, unsanierte Häuser oder Verkäufe innerhalb der Familie mit Besichtigung. Auch wer „nur" privat verkauft, braucht den Ausweis. Ob dein Gebäude unter Denkmalschutz steht, siehst du in der Bayerischen Denkmalliste oder erfährst es bei der unteren Denkmalschutzbehörde.
Verbrauchs- oder Bedarfsausweis: Welcher ist der richtige?
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Welche du nehmen darfst, hängt vor allem von Baujahr und Größe des Gebäudes ab.
| Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis | |
|---|---|---|
| Grundlage | Heizverbrauch der letzten drei Jahre | technische Analyse von Gebäudehülle und Heizung |
| Aussagekraft | abhängig vom Heizverhalten der Bewohner | unabhängig vom Nutzer |
| Kosten (Richtwert) | ca. 100 € | ca. 300–500 € |
| Zulässig | nicht für Wohngebäude mit bis zu 4 Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, außer sie erreichen den Wärmeschutz von 1977 | immer zulässig |
Bei sanierten Häusern lohnt sich oft der Bedarfsausweis, weil er die tatsächliche Qualität des Gebäudes zeigt. Bei einem sanierungsbedürftigen Objekt reicht meist der Verbrauchsausweis, wenn er zulässig ist.
Wie kannst du einen Energieausweis beantragen?
- Unterlagen sammelnBaujahr, Wohnfläche, Angaben zur Heizung und, beim Verbrauchsausweis, die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre.
- Aussteller beauftragenEinen Energieausweis beantragst du nicht bei einer Behörde. Du beauftragst eine ausstellungsberechtigte Person, etwa einen Energieberater, Architekten, Ingenieur oder Schornsteinfeger mit Zusatzqualifikation.
- RegistriernummerDer Aussteller lässt den Ausweis beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) registrieren. Ohne Registriernummer ist er nicht vollständig.
- Dauer einplanenEin Verbrauchsausweis liegt meist nach wenigen Tagen vor, ein Bedarfsausweis nach ein bis zwei Wochen, oft mit Termin vor Ort.
Welche weiteren Unterlagen du für den Verkauf brauchst, zeigt unsere Checkliste: Unterlagen Hausverkauf → Hinweis: Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Sonderfällen wie Denkmalschutz oder gemischt genutzten Gebäuden hilft dir ein Energieberater weiter.
Häufige Fragen zum Energieausweis beim Verkauf
Kann ich ohne Energieausweis verkaufen?
Der Kaufvertrag bleibt zwar wirksam, du verstößt aber gegen deine Pflicht, außer bei den gesetzlichen Ausnahmen wie Baudenkmälern oder sehr kleinen Gebäuden. Dann droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 €.
Wann muss ich den Energieausweis vorlegen?
Spätestens bei der Besichtigung, und zwar unaufgefordert. Nach dem Kaufvertrag übergibst du dem Käufer das Original oder eine Kopie.
Was kostet ein Energieausweis?
Etwa 100 € für den Verbrauchsausweis und rund 300 bis 500 € für den Bedarfsausweis. Die Kosten trägt der Verkäufer.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Zehn Jahre ab Ausstellung. Ist dein Ausweis älter, musst du vor dem Verkauf einen neuen ausstellen lassen.
Muss der Energieausweis in die Anzeige?
Die Pflichtangaben ja: Art des Ausweises, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse. Das gilt für jede kommerzielle Anzeige, auch auf Immobilienportalen.
Wo kann ich einen Energieausweis beantragen?
Bei einer ausstellungsberechtigten Person, zum Beispiel einem Energieberater, Architekten oder qualifizierten Schornsteinfeger. Eine Behörde stellt keine Energieausweise aus.
Verkauf geplant?
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