Ratgeber Steuern · Lesezeit ca. 7 Min.
Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann fällt sie an?
Zehnjahresfrist, Eigennutzung, Erbschaft: So findest du heraus, ob dein Verkauf steuerpflichtig ist.
- Frist nach § 23 EStG einfach erklärt
- Ausnahmen für Selbstnutzer und Erben
- Rechenbeispiel mit echten Zahlen
Wann zahlst du Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf?
Spekulationssteuer fällt an, wenn du eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufst und sie nicht durchgehend oder zuletzt selbst bewohnt hast. Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück oder hast du im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst darin gewohnt, zahlst du in der Regel nichts.
Das gilt für die Wohnung genauso wie für das Haus. Wer also „Wohnung verkaufen Steuer" oder „Haus verkaufen Steuer" sucht, landet bei derselben Regel. Dieser Ratgeber erklärt die Frist, die Ausnahmen, den Sonderfall Erbschaft und die Berechnung.
Was ist die Spekulationssteuer rechtlich?
Rechtlich gibt es keine eigene Spekulationssteuer. Gemeint ist die Einkommensteuer auf ein „privates Veräußerungsgeschäft" nach § 23 Einkommensteuergesetz.
Verkaufst du eine Immobilie aus dem Privatvermögen innerhalb der Frist mit Gewinn, zählt dieser Gewinn zu deinem Einkommen. Er wird mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert. Wie hoch der ist, regelt der Einkommensteuertarif in § 32a EStG.
Seit 2024 gilt eine Freigrenze von 1.000 € pro Jahr für alle privaten Veräußerungsgewinne zusammen. Bleibst du darunter, ist der Gewinn steuerfrei. Erreichst du die 1.000 €, wird der gesamte Gewinn versteuert, nicht nur der Teil darüber. Bei Immobilien spielt die Freigrenze deshalb selten eine Rolle.
Wie lange ist die Spekulationsfrist bei einer Immobilie?
Die Spekulationsfrist für Immobilien beträgt zehn Jahre. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag.
| Situation | Spekulationssteuer? |
|---|---|
| Verkauf mehr als 10 Jahre nach dem Kauf | Nein |
| Verkauf innerhalb von 10 Jahren, Immobilie war vermietet | Ja, auf den Gewinn |
| Verkauf innerhalb von 10 Jahren, im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren selbst bewohnt | Nein |
| Seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt | Nein |
| Geerbte oder geschenkte Immobilie | Frist des Erblassers oder Schenkers läuft weiter |
| Gewinn aller privaten Verkäufe im Jahr unter 1.000 € | Nein (Freigrenze) |
Wann gilt die Ausnahme für Eigennutzung?
Hast du die Immobilie selbst bewohnt, entfällt die Steuer auch innerhalb der zehn Jahre. Es reicht, wenn du sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hast.
Das können deutlich weniger als drei volle Jahre sein. Beispiel: Einzug im Dezember 2024, Verkauf im Januar 2026. Das Jahr 2025 dazwischen muss allerdings vollständig selbst genutzt sein.
Auch eine Zweit- oder Ferienwohnung kann als Eigennutzung zählen, wenn du sie selbst nutzt und nicht zwischendurch vermietest. Wird sie zeitweise an Gäste vermietet, greift die Ausnahme nicht. Lässt du die Wohnung von deinen Kindern bewohnen, kommt es auf die Umstände an. Das solltest du mit einer Steuerberatung klären.
Was gilt bei einer geerbten Immobilie?
Bei einer geerbten Immobilie zählt das Kaufdatum des Erblassers, nicht der Erbfall. Du übernimmst als Erbe seine Frist. Das gilt für Erben und Beschenkte gleichermaßen, für Schenkungen steht es ausdrücklich in § 23 Abs. 1 EStG.
Hat deine Mutter das Haus 1998 gekauft, ist die Frist längst abgelaufen. Du kannst dann steuerfrei verkaufen, auch wenn du erst in diesem Jahr geerbt hast. Dasselbe gilt für Schenkungen.
Die Erbschaftsteuer ist davon unabhängig und richtet sich nach Verwandtschaftsgrad und Freibeträgen. Mehr dazu, was du nach einem Erbfall zuerst klären solltest, liest du hier: Immobilie geerbt →
Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?
Versteuert wird nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn. Rechnung: Verkaufspreis minus Verkaufskosten minus Anschaffungskosten samt Nebenkosten; bei vermieteten Objekten werden die bereits abgesetzten Abschreibungen (AfA) wieder hinzugerechnet.
Beispiel: vermietete Wohnung, Kauf im Frühjahr 2018, Verkauf im Frühjahr 2026
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis 2026 | 340.000 € |
| minus Verkaufskosten (z. B. Makler) | − 10.000 € |
| minus Kaufpreis 2018 | − 250.000 € |
| minus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) | − 25.000 € |
| Gewinn ohne AfA | 55.000 € |
| plus abgesetzte AfA: 2 % von 220.000 € Gebäudeanteil × 8 Jahre | + 35.200 € |
| steuerpflichtiger Gewinn | 90.200 € |
| Steuer bei angenommenem Steuersatz von 35 % | rund 31.570 € |
Ohne AfA, etwa bei einer leer stehenden Wohnung, wären es 55.000 € Gewinn und bei 35 % rund 19.250 € Steuer. Die AfA macht also einen großen Unterschied. Wird der Verkaufsvertrag erst nach Ablauf der zehn Jahre beurkundet, im Beispiel also ab Frühjahr 2028, fällt keine Spekulationssteuer an.
Das Beispiel ist vereinfacht: Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer und der tatsächliche Grenzsteuersatz verändern das Ergebnis. Nebenkosten des Verkaufs, die den Gewinn mindern, findest du im Kosten-Ratgeber: Maklerprovision und Kosten →
Was kannst du vor dem Verkauf tun?
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuerberatung. Für deinen Einzelfall sprich bitte mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.
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Was ist das?
Bei einer vermieteten Einheit gehören Mietvertrag, aktuelle Miethöhe, Nebenkostenabrechnungen und offene Forderungen dazu. Sie bestimmen den Ertrag und damit den Preis, den ein Kapitalanleger rechnen kann. - Immobilienbewertung
Häufige Fragen zur Spekulationssteuer bei Immobilien
Wann beginnt die Zehnjahresfrist?
Mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht mit Übergabe oder Grundbucheintragung. Für das Ende der Frist zählt ebenso das Datum des notariellen Verkaufsvertrags.
Zahle ich Steuer, wenn ich meine Wohnung verkaufe?
Nur, wenn du die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufst und sie nicht durchgehend oder zuletzt selbst bewohnt hast. Hast du im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren selbst darin gewohnt, bleibt der Gewinn steuerfrei.
Zahle ich Spekulationssteuer bei einem geerbten Haus?
Nur, wenn die Zehnjahresfrist des Erblassers noch läuft. Sein Kaufdatum zählt, nicht der Tag des Erbfalls.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn wird mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, der je nach Einkommen zwischen 14 und 45 Prozent liegt, gegebenenfalls zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Gibt es einen Freibetrag?
Es gibt eine Freigrenze von 1.000 € pro Jahr (seit 2024) für alle privaten Veräußerungsgewinne zusammen. Wird sie erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Fällt die Steuer auch bei Verlust an?
Nein. Ein Verlust lässt sich unter Umständen mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, auch mit denen aus dem Vorjahr oder aus Folgejahren.
Was bedeutet dein Verkauf konkret?
Wir schauen uns im kostenlosen Erstgespräch Kaufdatum, Nutzung und Wert deiner Immobilie an, damit du vor dem Verkauf weißt, woran du bist. Antwort innerhalb eines Werktages.
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