Ratgeber Erbe · Lesezeit ca. 7 Min.
Haus verkaufen in der Erbengemeinschaft: So läuft es ab
Wer entscheidet, was bei Streit gilt und warum die Teilungsversteigerung das letzte Mittel ist.
- Rechtslage nach § 2040 BGB
- Ablauf in fünf Schritten
- Auswege, wenn ihr euch nicht einig seid
Kann eine Erbengemeinschaft ein Haus verkaufen?
Ja, aber nur, wenn alle Erben zustimmen. Das Haus gehört der Gemeinschaft als Ganzes, nicht anteilig einzelnen Personen, und nach § 2040 BGB können die Erben über Nachlassgegenstände nur gemeinschaftlich verfügen.
Findet ihr keine Einigung, bleiben drei Wege: ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus, ein Erbe verkauft seinen Erbanteil, oder als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Dieser Ratgeber erklärt alle Wege.
Was bedeutet eine Erbengemeinschaft rechtlich?
Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, sobald mehrere Personen erben. Die Immobilie gehört dann allen gemeinsam, niemand kann „seinen Teil" des Hauses verkaufen.
Die laufende Verwaltung, etwa Reparaturen oder eine Vermietung, kann die Gemeinschaft mehrheitlich beschließen. Für den Verkauf braucht ihr dagegen die Unterschrift aller Erben beim Notar. Deshalb kann ein einziger Erbe den Verkauf blockieren. Gleichzeitig darf jeder Erbe jederzeit verlangen, dass der Nachlass aufgeteilt wird.
Was du nach einem Erbfall sonst noch klären solltest, liest du hier: Immobilie geerbt →
Wie läuft der Verkauf ab, wenn ihr euch einig seid?
- Erbfolge nachweisenOhne Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll geht beim Notar nichts. Den Erbschein beantragt ihr beim Nachlassgericht.
- Grundbuch berichtigenDie Erbengemeinschaft wird als Eigentümerin eingetragen. Stellt ihr den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Eintragung gebührenfrei.
- Wert ermittelnEine neutrale Bewertung ist die wichtigste Grundlage, weil sie Diskussionen versachlicht. Immobilienbewertung →
- Gemeinsam beauftragenAlle Erben unterschreiben den Maklervertrag. Meist bevollmächtigt ihr eine Person für die laufende Abstimmung.
- Verkaufen und aufteilenNach dem Notartermin fließt der Erlös auf ein gemeinsames Konto und wird nach Erbquoten verteilt, sofern ihr nichts anderes vereinbart.
Was tun, wenn ihr euch nicht einig seid?
Wenn ihr euch nicht einig seid, gibt es drei Auswege: Auszahlung, Verkauf des Erbanteils oder Teilungsversteigerung. Die ersten beiden erhalten meist mehr Wert als der dritte.
Miterben auszahlen: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Grundlage ist eine neutrale Bewertung. Häufig braucht der Übernehmende dafür eine Finanzierung.
Erbanteil verkaufen: Ein einzelner Erbe kann seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen, auch an Dritte. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden, und die Miterben haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das sie innerhalb von zwei Monaten ausüben können. Käufer solcher Anteile zahlen in der Regel deutlich weniger als den rechnerischen Wert.
Teilungsversteigerung: Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen, auch gegen den Willen der anderen. Dieser Weg ist das letzte Mittel.
In vielen festgefahrenen Fällen, die wir erleben, geht es weniger um Geld als um alte Familiengeschichten. Eine neutrale Bewertung und ein sachlicher Ablaufplan lösen oft mehr als ein Anwaltsbrief.
Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?
Bei einer Teilungsversteigerung lässt das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht die Immobilie öffentlich versteigern, der Erlös wird anschließend unter den Erben aufgeteilt. Grundlage ist § 180 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG); einen vollstreckbaren Titel braucht der antragstellende Erbe dafür nicht.
Der Ablauf in Kürze:
- Ein Miterbe stellt den Antrag, das Gericht ordnet die Versteigerung an.
- Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert, oft ohne das Haus von innen zu sehen.
- Die anderen Erben können beantragen, das Verfahren einstweilen einzustellen, zunächst für bis zu sechs Monate.
- Im Versteigerungstermin kann jeder mitbieten, auch die Erben selbst.
- Im ersten Termin gelten Wertgrenzen: Unter der Hälfte des Verkehrswerts wird der Zuschlag versagt, unter 70 % können Berechtigte die Versagung beantragen. Ab dem zweiten Termin entfallen diese Grenzen.
Der Nachteil liegt auf der Hand: Bieter kaufen ohne Besichtigung und ohne Gewährleistung und kalkulieren deshalb vorsichtig. Der Erlös liegt erfahrungsgemäß unter dem, was ein freier Verkauf bringen würde. Dazu kommen Gerichts- und Gutachterkosten und ein Verfahren, das sich über viele Monate ziehen kann. Oft reicht schon der Antrag, um wieder ins Gespräch zu kommen.
Welche Steuern und Kosten fallen an?
Die Spekulationsfrist läuft ab dem Kaufdatum des Erblassers weiter, deshalb ist der Verkauf meist steuerfrei. Details findest du im Steuer-Ratgeber: Spekulationssteuer Immobilien →
Die Erbschaftsteuer richtet sich nach Verwandtschaftsgrad und Freibeträgen, für Kinder liegt der Freibetrag bei 400.000 € je Elternteil. Maklerprovision, Notar und Grundbuchkosten werden aus dem Erlös bezahlt und mindern die Anteile aller Erben anteilig nach Erbquoten.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Streit, Pflichtteilsansprüchen oder unklarem Testament sprich bitte mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Erbrecht.
Häufige Fragen zum Hausverkauf in der Erbengemeinschaft
Kann ein einzelner Erbe das Haus verkaufen?
Die Immobilie selbst nur gemeinsam mit allen anderen Erben (§ 2040 BGB). Ein einzelner Erbe kann aber seinen Erbanteil verkaufen, die Miterben haben dabei ein Vorkaufsrecht.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Ein gerichtliches Verfahren nach § 180 ZVG, mit dem ein Miterbe die Auflösung der Gemeinschaft erzwingen kann. Die Immobilie wird öffentlich versteigert, der Erlös liegt meist unter dem Preis eines freien Verkaufs.
Wie lange dauert der Verkauf in einer Erbengemeinschaft?
Der Verkauf selbst dauert nicht länger als sonst. Zeit kosten Erbschein, Grundbuchberichtigung und vor allem die Abstimmung unter den Erben.
Brauchen wir einen Anwalt?
Wenn ihr euch einig seid, reichen meist Notar und Makler. Bei Konflikten, Pflichtteilsansprüchen oder unklarem Testament ist anwaltliche Beratung sinnvoll.
Was, wenn ein Erbe nicht erreichbar ist?
Dann kann das Gericht in bestimmten Fällen einen Pfleger bestellen, der den abwesenden Erben vertritt. Das dauert, ist aber lösbar.
Ihr seid mehrere Erben und wisst nicht, wie ihr anfangen sollt?
Wir bewerten neutral, erklären allen Erben denselben Stand und begleiten den Verkauf bis zum Notar. Antwort innerhalb eines Werktages.
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